Почему застройщики уходят из городов в районы?

размещено в: СМИ О НАС | 0
Областной Минстрой подвел окончательные итоги жилищного строительства в 2015 году: в регионе ввели в эксплуатацию 2,21 млн кв. метров жилья, что на 17,1% больше результата 2014 года. И хотя большая часть новых новостроек — 1,33 млн «квадратов» — была возведена в городах, районы губернии показали все же лучшую динамику: там построили 875,5 тыс. кв. метров жилья, то есть на 32,8% больше, чем годом ранее. По мнению экспертов отрасли, из крупных городов области на периферию застройщики уходят по причине острой нехватки земель в Самаре и Тольятти. «ВК» выяснила, почему же некоторым муниципалитетам не удалось достичь запланированных показателей

В общем и целом строителям губернии есть чем похвастаться: по итогам прошлого года Самарская область стала лидером среди регионов ПФО по динамике строительства новых домов. Однако результат мог быть и лучше: например, Самара выполнила план только на 75% — в областном центре построили 831,5 тыс. кв. метров.

Лучше меньше, да больше

В горадминистрации такие показатели связывают с неосвоенными земельными участками, предоставленными ранее под строительство. Многие застройщики получили площадки  несколько лет назад, но, как показали последние проверки, так и не приступили к реализации заявленных проектов. В то время как крупные и надежные строительные компании вынуждены «стоять в очереди» за землей и конкурировать едва ли не за каждую сотку. Поэтому городские власти взяли ситуацию на особый контроль и уже в ближайшее время земли передадут более активным строителям.

Не выполнили план по вводу нового жилья и в Похвистневе: в эксплуатацию ввели 13,1 тыс. кв. метров, то есть 88% от намеченного. Зато в Кинеле и Октябрьске план перевыполнили, и значительно. Также впервые за несколько лет построили больше запланированного в Тольятти: 278,9 тыс. кв. метров — на 44,4% больше, чем в 2014 году.

Отметим, что в крупнейших городах региона — Самаре и Тольятти — по понятным причинам строят больше многоэтажек. А вот в тех муниципалитетах губернии, где план был выполнен, достичь этого удалось в основном за счет строительства малоэтажного коммерческого жилья (дома не выше трех этажей. — Прим.ред.). Например, в Сызрани ведется сразу несколько таких застроек, причем в центре города. Кстати, из 48 тыс. кв. метров, введенных в эксплуатацию в прошлом году, 20,1 тыс кв. метров построило местное ООО «Гарантия», коммерческий директор которой М.А. Головачев рассказал «ВК», что в Сызрани ситуация с земельными участками обстоит так же, как в Самаре и Тольятти.

«Для того чтобы построить новое жилье в городе, приходится выкупать земли у частных лиц, — поясняет Головачев. — Некоторым предоставляем квартиры в наших домах, а у кого-то есть особые требования: одна семья попросила приобрести им загородный дом. В прошлом году ввели в эксплуатацию 9-этажный дом и пять 3-этажных. С точки зрения технологии строительства и благоустройства территории работать с малоэтажными домами удобнее. На высотку уходит два года, а за один год можно построить несколько трехэтажек. Кроме того, в центре Сызрани запрещено строить дома выше семи этажей».

К комплексному освоению территорий приступили и местные компании. В поселке Уваровка, что в 10 минутах езды до города, строится жилой район «Саушкин Парк». Первую очередь планируют сдать в эксплуатацию в 2016 году. А осваивать свободные земли ГК «ПМК» планирует до 2030 года. Сумма инвестиций в проект — 35 млрд рублей.

Районы оживились

На пятки мегаполисам наступают районные муниципалитеты, в которых, несмотря на разницу в стартовых позициях, удалось возвести объемы жилья, сопоставимые с Тольятти. Динамика серьезная — совокупные 32,8% к показателям 2014 года.

Безоговорочный лидер — Волжский район, перевыполнивший план в 2,6 раза, здесь построено 288 тыс. кв. метров нового жилья. А объяснить такой результат просто: на территории Самарского Заречья все больше разрастается микрорайон «Южный город». Кроме того, с прошлого года в границах муниципалитета строится новая очередь «КОШЕЛЕВ-проекта».

Застройщик «Южного города» — ДК «Древо» — также реализовывает проект ЖК «Желябово.РФ» в центре Самары. Генеральный директор компании Е.Н. Чудаев рассказал «ВК», чем принципиально отличаются условия работы в городе и в небольших муниципалитетах.

«Основное отличие работы в районе от Самары — возможность реализации комплексного подхода к освоению территории, при котором застройщик создает полноценные жилые комплексы, с новыми коммуникациями, дорогами, благоустроенными дворовыми пространствами, детскими садами, школами, спортивными объектами, — отмечает он. — В мегаполисе такой проект реализовать практически невозможно. Ну и, конечно, цены на земельные участки в районах более демократичные».

Вторую строчку рейтинга занял Ставропольский район с показателем 275 тыс. кв. метров — на 52% больше плана. И в этом заслуга исключительно местных строительных компаний. Заместитель генерального директора ООО «ИК «Недвижимость» (застройщик жилого массива «Березовка») Д.У. Шаянов считает, что позитивную динамику обеспечивает спрос на жилье в пригороде Тольятти.

«Мы изначально были уверены, что будущее — за загородным жильем, — поясняет эксперт. — Но тут важно просчитать потребительский спрос, ведь если поселок построить на отдаленных от города участках, можно «прогореть». Массив «Березовка» построен в семи километрах от границы с Тольятти, и поэтому к проекту возник интерес».

При этом Шаянов отмечает, что строительство социальной инфраструктуры за пределами города требует времени и средств. И по этому критерию покупка жилья в городе более привлекательна: здесь и детские сады, и школы, и поликлиники, как правило, в шаговой доступности.

«Крылатая фраза «Москва не сразу строилась» актуальна и сегодня, — отмечает Шаянов. — Покупателя необходимо изначально информировать о всех плюсах и минусах инвестирования в проект на конкретном этапе. Конечно, такое жилье привлекает в первую очередь ценой и люди готовы ждать».

На третьем месте Красноярский район, где в прошлом году построили 65,5 тыс. кв. метров жилья — на 32% больше, чем в 2014-м.

Генеральный директор СК «Евроальянс» Е.Г. Вагнер отмечает, что перевыполнение плана в районах связано с активной реализацией программ по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, а также предоставления жилья детям-сиротам. А ситуацию на строительном рынке эксперт оценивает как непростую, но прогнозируемую.

«В 2016 году сохранится потребность в жилье эконом-класса, — говорит Вагнер. — В качестве примера можно привести спрос на предложения по программе «Жилье для российской семьи» — многие проекты по ней реализуются именно в районах. Поэтому сегмент «эконом», в отличие от элитного и бизнес-жилья, стагнировать не будет».

Не выполнили план Пестравский, Челно-Вершинский, Алексеевский, Шигонский, Камышлинский и Борский районы. В администрациях этих районов поясняют, что плановые объемы ввода жилья для них непосильны, но в то же время добавляют, что строительство в рамках социальных госпрограмм ведется практически повсеместно.

Сокращаются сроки

Отраслевой аналитик и официальный представитель ОАО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе М.В. Иванова уверена: несмотря на более удобные условия в районах, большинство городских застройщиков останутся работать в областном центре.

«Я знаю единицы самарских городских строителей, которые строят за пределами города, в малых городах, — поясняет она. — Плюс работы в районах — в том, что вход на площадку более простой, чем в городах-миллионниках, той же Самаре. В малых городах есть свободные площадки, недорогая рабочая сила, лояльность властей и прочие «пряники». И там можно развернуться. Но есть и минус — низкий спрос. В какой-то момент он просто заканчивается. А если уж там строят местные строители, то «варягам» будет еще сложнее, поскольку  степень доверия людей к «своим» строителям высока».

И все же одной из главных проблем застройщиков, которая мешает развиваться всей строительной отрасли, эксперты называют излишнюю волокиту с получением разрешения на строительство. По словам заместителя директора СК «Новый город» (застройщик ЖК «Ильинская плаза», «Альбатрос», «Солнечная долина») Е.Н. Гребен, скорость оформления документов в каждом случае и в каждом муниципалитете разная, и как правило зависит от подхода местных властей.

«Перевод из одной зоны в другую, разработка проектной документации, внесение изменений в генплан градостроительства — недешевые и порой затяжные мероприятия, — поясняет Гребен. — Например, на оформление площадок под «Солнечную долину» в Волжском районе в 2014 году потребовалось полгода, а в октябре мы оформляли документы для строительства в Самаре ЖК «Ильинская плаза» и на все ушло около месяца. Сейчас, чтобы получить разрешение, нужно просто не лениться и собирать пакет документов, консультируясь с городскими властями».

«Застройщикам приходится учитывать данность: в крупных городах области на оформление разрешительной документации требуется больше 170 дней, — говорит Е.Г. Вагнер. — В районах эта процедура проходит быстрее и проще. Потому и строительство здесь ведется интенсивнее».

Чтобы сократить сроки на получение строительных разрешений, в прошлом году региональный Минстрой утвердил единый подход в работе муниципалитетов. И теперь, чтобы приступить к строительству в Самаре или муниципальном районе, необходим абсолютно одинаковый пакет документов. Также подготовлен законопроект «Последняя миля», в котором предлагается установить дополнительный перечень инфраструктурных объектов, получение разрешения на строительство которых не требуется.

Добавим, что проблема эта — на личном контроле губернатора Самарской области Н.И. Меркушкина. В Послании 2015 года глава региона отметил, что три года назад для получения разрешения на строительство у нас тратилось более 400 дней, и поставил всем заинтересованным службам и ведомствам совершенно четкую задачу: «Сейчас тратится 171 день, — уточнил губернатор. — Вроде бы снизили, и значительно. Но в Татарстане – не более 80 дней, а в Калуге – 56. Это в три раза быстрее, чем оформляем мы. Я не раз говорил об этом, движение есть, но что нам стоит навести здесь до конца порядок? Нефедову А.П., Кобенко А.В.,  Гришину А.В., Фурсову О.Б. — займитесь и наведите здесь порядок. Для этого не нужны годы. За первый квартал все необходимые нормативные правовые акты, которые нужны, надо принять. И сделать, как у самых передовых регионов. Или даже лучше».

План по вводу жилья значительно перевыполнили Кинель и Октябрьск, и впервые за несколько лет построили больше запланированного в Тольятти – 278,9 тыс кв. метров, что на 44,4% больше чем в 2014 году

В прошлом году был утвержден единый подход в работе муниципалитетов. Теперь, чтобы приступить к строительству в Самаре или муниципальном районе, необходим абсолютно одинаковый пакет документов

Н.И. Меркушкин,

Н.И. Меркушкин,

губернатор Самарской области:

— Ввод жилья впервые в истории области превысил 2,1 млн кв. метров. Мы вышли на первое место в ПФО по темпам роста. Еще в 2010 году мы вводили 1 млн кв. метров жилья и замыкали статистику в округе. В этом году выполнили самый большой объем в стране по программе «Жилье для российской семьи». Это жилье с чистовой отделкой по 35 тыс. рублей за кв. метр. Для нас было принципиально важно бороться за участие в этой программе, потому что нам на 3,5 млрд рублей субсидируют коммуникации. Каждый четвертый квадратный метр жилья по этой программе построен в Самарской области. В этом году только жилья эконом-класса введено более 1 млн кв. метров. Нам удалось значительно снизить стоимость жилья, сделать его более доступным для людей. Сейчас цена кв. метра у нас ниже, чем в среднем по ПФО. А еще 5 лет назад она на 20% превышала среднюю по округу.

Оценили квадратный метр

На заседании регионального правительства 10 февраля утвердили новый показатель средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения по муниципальным образованиям на I квартал 2016 года, которая является единой для всех.

«В соответствии с приказом Минстроя РФ, для Самарской области она составляет 34,1 тыс. рублей», — сообщил заместитель министра строительства А.А. Крикуненко. Напомним, что в 2015 году цена «квадрата» жилья была 33,3 тыс. рублей.

«Применение единого показателя средней стоимости 1 кв. метра для всех муниципальных образований в Самарской области способствует развитию отрасли жилищного строительства и увеличению объема вводимого в эксплуатацию жилья, что является одним из рычагов снижения средней рыночной стоимости жилых помещений», — подытожил свое выступление А.А. Крикуненко.

Установление этого показателя необходимо для формирования специализированного жилищного фонда за счет средств регионального бюджета и при расчете размера социальных выплат, субсидий, субвенций для строительства или приобретения жилья, полагающегося льготникам. В частности, это дети-сироты, оставшиеся без попечения родителей, труженики тыла, реабилитированные и лица, признанные пострадавшими от политических репрессий, гражданские служащие, работники органов государственной власти и местного самоуправления, госучреждений.

Нужны комфортные условия

Эксперты оценили текущее состояние строительного рынка и рассказали, где сегодня удобнее всего строить жилье и что мешает вести бизнес

 

Е.Н. Чудаев,

Е.Н. Чудаев,

генеральный директор ДК «Древо»:

— С точки зрения покупательской активности 2015 год был менее динамичным, чем 2014 год. Особенно это было заметно в конце года, когда на рынке жилой недвижимости обычно наблюдается сезонный ажиотаж спроса. Однако строительный рынок в 2015 году продолжал развиваться: застройщики вели строительство уже начатых проектов и осваивали новые территорий под застройку, как в городе, так и в области. На мой взгляд, в 2016 году строительный бизнес будет развиваться по пути реализации начатых проектов, говорить про появление новых объектов строительства пока рано. А интерес застройщиков к малым городам и районным центрам связан с возможностью развития проектов комплексного освоения территорий. Самара — крупный мегаполис, интенсивно развивающийся и активно застраивающийся, но инфраструктура города формировалось хаотично. Строительство же в районных центрах дает возможность обеспечить жителей не только качественным жильем, но и продуманной инфраструктурой.

 

Э.Ф. Гафиятуллин,

Э.Ф. Гафиятуллин,

заместитель главы Волжского района:

— Успешно справились с плановым заданием и перевыполнили его в основном за счет строительства жилых  районов «Южный город» и «КОШЕЛЕВ-проект». Конечно, активность строительной отрасли позволяет развиваться смежным отраслям: заводы по производству стройматериалов обеспечены заказами, созданы новые рабочие места для жителей района. Есть и другие стройки, связанные с реализацией государственных программ по переселению из аварийного и ветхого жилья. В этом направлении в последнее время в Волжском районе тоже активно работает самарский застройщик — компания «Луч».

 

М.В. Иванова,

М.В. Иванова,

официальный представитель ОАО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе:

— В районных центрах и малых городах в строительстве задействованы в основном местные компании. Им и рынок понятен, и спрос на жилье. Кроме того, благодаря «низкому порогу входа» в проект, жилье можно реализовывать в рамках социальных государственных программ. Например, «Жилье для российской семьи». Администрации районов и городов заинтересованы в реализации таких проектов у себя на территории, и готовы создавать условия для застройщиков. Естественно, чаще всего строят малоэтажное жилье. Связано это не только с технологией строительства и сроками сдачи в эксплуатацию, но еще и со структурой спроса и  образом жизни местного населения — чаще всего люди предпочитают жить в индивидуальных или малоэтажных домах, а многоэтажки им в принципе чужды. Особенно это касается малых городов и поселков городского типа. Сложно представить 25-этажный дом где-нибудь в Красноярском районе или Кинеле. Думаю, на квартиры в нем и спроса-то не будет.

 

О.Е. Егоров,

О.Е. Егоров,

председатель совета директоров ГК «Усадьба»:

— Когда есть тенденция к увеличению строительства в регионе за счет малых городов и районов, то этому есть несколько причин: сложные условия для создания жилищно-строительных проектов в областной столице, и главным образом фактический «паралич» в решении земельных вопросов — участков практически нет. Чтобы проверить правдивость моих слов, нужно всего лишь создать ООО и попробовать решить задачу с землеприобретением и оформлением правоустанавливающих документов под строительство.

 

 

Источник Волжская Коммуна 

Оставить ответ